Simon :
要購買不動產 , 除了做功課外 , 知道內餡也很重要喔 ! 有些地點它的優質性與抗跌性
就是特別好 , 有心要買賣房地產的人 , 此篇文章不可不讀喔 !
台灣房屋不動產研究室 分析師邱太煊8 u. P2 {. W" S" v
2008 / 08 / 20 星期三2 _4 h. r+ {/ b. \
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五月下旬至今，房市交易件數、交易量均逐月下滑。最近有購屋需求的民眾最關心的兩個話題就是「現在時機點適不適合買房？」、「買了會不
會套牢？」，根據台灣房屋不動產研究室指出，雖然房市目前呈現「量縮價跌」情況愈來愈明顯，不過只要掌握正確的挑選法，購屋仍可保值兼
抗跌！
購屋民眾提出「現在時機點適不適合買房？」、「買了會不會套牢？」，台灣房屋不動產研究室分析，長期來看，只要有需求就可以買，因為買
房每個月繳貸款，無形中是一種強迫儲蓄行為，反觀有購屋需求卻以「以租代買」，時間拉長來看，等於幫房東繳貸款、養房子。
台灣房屋副總謝萬雄表示，以購屋需求來看，大致可分為首購、換屋、投資三大需求，其中新婚占首購族的比例高達六成以上，若夫妻工作地點
屬於精華地段的市區，建議在捷運站周邊買小兩房，較不適宜租屋；另外，換屋族分為「小換大」、「大換小」兩類，通常家庭人口增加，例如
小孩出生，小兩房不夠用，有換三房的需求產生；或家庭人口減少，例如銀髮族因小孩赴外地工作，無須用到大空間，有換小屋的需求，因為換
屋族已有一屋當靠山，若房價偏高，可視個別需求先緩一緩，或當議價空間變大時，在進場買房子，這是比較好的策略；至於從投資的角度來
看，現階段量縮價跌，已出現許多投資客倒貨出場，較不適宜進場投資，除非是投資客斷頭出場，價格相對市價便宜二成以上，才適宜進場投
資。
若在此階段，購屋需求強烈者，台灣房屋建議遵循五大方法挑選房子，不僅可以抗跌，甚至未來還有增值潛力：
1.好地段是抗跌鐵則：
所謂精華地段有幾個衡量指標，以商業精華地段而言，人潮夠多、捷運通車方便、商圈有集市效應，例如：忠孝東路四段
商圈、士林夜市屬於這一類；其次辦公精華地段得衡量，就業人口多，辦公大樓集中、捷運公車轉乘方便，例如：信義計畫區、敦化南路、南京
東路及內湖科學園區等區域；另外住宅精華地段得衡量，生活機能好、綠地面積大、學區好等因素，例如：大安森林公園、民生社區等。
2.景觀宅當道：
近幾年窗外的景觀價值，也成為推升房價的重要因素之一，舉例來說，靠近台北一○一大樓適 當距離，同一社區大樓看得到和看
不到一○一大樓夜景，每坪價差有二萬元到五萬元的空間。另外，近二、三年，北縣蓋了許多摩天豪宅，在高樓景觀住宅稀有的情 況下，也成為
搶手貨，甚至超高樓層價格比低樓層每坪價差可以高達十萬以上。此外，濃密的林蔭大道使得三至五樓的住宅也很夯，尤其是大面落地窗可看到
樹海 的 景觀宅，也可比同棟高出一到二成的空間。
3.優質學區抗跌：
家長望子成龍、望女成鳳的心態，使得優質學區成為推升房價的最佳助力，例如：文 山區政大實小每個年級僅有兩班，採抽籤
決定，而且政大附中 也是明星學校，必須在學區內有所有權狀並設籍才能就讀，2005年政大附中招生後，學區內房價比 周邊其他學區房價漲幅
約10%~20%之間，不容小 覷。另外，民生社區附近民生國小、介壽國中學區，也是指明度極高的學區，介壽國中是台北市升學率排行前三名的明
星國中，區域內房價鮮少跌價，抗跌力道相當強。此外，大安森林公園除有綠地公園外，還有新生南路旁的新生國小、金華國中優質學區加持，
也成為擠破頭都要進入的一級學區，因新生國小屬於雙語教學、金華國中升學率高，連老舊住宅每坪都要五十五萬以上。至於台中七期內的好學
區惠文國中，甚至出現有人利用汽車旅館來申請戶籍的趣事。為了一張好學校的入學証，家長買屋設籍無形成了房價抗跌的最佳保證！5 c7 ?) N; t/ I# R1 z% v8 s
4.捷運周邊、重大交通建設：
近五年來，逐漸捷運而居、到站就到家的概念，成為大台北築巢的必備條件，尤其是近三年來，捷運共購、捷運週
邊題材的房子銷售特別快速，也相對抗跌。另外，重大交通建設，例如捷運、高鐵、快速道路通車，也會改變房價，例如：北二高信義支線通車
後，木柵區的房價明顯的上漲。, c5 x2 |2 p. M) |7 X0 |- ?
5.科學園區週邊：
科學園區因為有就業人口的強力支撐，所以房價也相對抗跌。根據資料顯示，新竹區域人口三年來都是淨流入，主要是新竹科
學園區有龐大就業人口的需求，所以竹科週邊房價也是穩定成長。另外，內湖區是大台北十二個行政區域五年來房價平均漲幅最大的區域，足見
大內科計畫增加了許多就業機會，區域內的大樓建設也都較北市辦公大樓新穎，因此內湖區房價五年來的表現也相當搶眼。
至於應該避開的區域，台灣房屋首席總經理彭培業表示，隨著景氣與市場的變化，現階段購屋策略應有改變：目前正是自住買方進場的好時機，
但是購屋仍更謹慎挑選好地段房子，購屋人也應避開4種區域，才不必耽心房屋的保值性及未來轉手性。彭培業建議，購屋人應避開的4種區域：
1.避開共給量過大，或是供過於求的區域
2.避開交通不便欠缺捷運站、交流道的區域
3.避開二流地段、卻開一流價位的「非豪宅」產品
4.避開規模過小，難以掌握建造品質與售後服務的「一案建商」推案
彭培業表示，消費者購屋時，觀察該棟社區一有物件釋出，仲介就會搶著帶買方去看，就是屬於搶手物件；反觀若一個物件，一星期甚至一個月
才出現幾組零星買方，這種房子就千萬別考慮，免得買了將來要賣，也產生相同的窘境。
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